Informatieverplichtingen bij verkopen van vastgoed

Informatieverplichtingen bij verkopen van vastgoed

Deze verplichting geldt zowel voor de vastgoedmakelaar, de notaris als voor de eigenaar die zijn huis verkoopt of verhuurt...

Wie een huis, appartement of een bepaalde woning te koop of te huur stelt in vorm van publiciteit kijkt best even of er een bepaalde informatieplicht aan te pas moet komen. Zo is er de ruimtelijke ordening voor stedenbouw, de overstromingsgevoeligheid en het EPC.

Ruimtelijke ordening

Het Belgisch Staatsblad publiceert om de 3 maanden een lijst van steden en gemeenten waarvoor het plannenregister en register voor vergunningen beschikbaar is.

Naast de informatieplicht betreffende energieverbruik en overstromingsgevoelige gebieden is er ook de ruimtelijke ordening. De informatieplicht betreffende ruimtelijke ordening heeft betrekking op de stedenbouwkundige aspecten van het onroerend goed. Zo worden consumenten omstandig geinformeerd en dus beschermd.

Deze verplichting geldt zowel voor de vastgoedmakelaar, de notaris als voor de eigenaar die zijn huis verkoopt of verhuurt. In de gemeenten waar de ruimtelijke ordening van toepassing is geldt dus deze verplichting. Het is dus aanbevolen om het register regelmatig te controleren aangezien er verschillende keren per jaar steden en gemeenten aan de lijst worden toegevoegd.

Overstromingsgevoeligheid

Iedere verkoper of verhuurder van vastgoed is verplicht hun mogelijke huurders of kopers te informeren als het pand of de grond in een overstromingsgevoelig of een afgebakende oeverzone ligt.

De informatieplicht geldt voor panden, maar ook voor gronden (weiland, bouwgrond, natuurgebied, bos, enz.). Kortom: alles wat onroerend goed is, idem voor onroerend goed in afgebakende overstromingsgebieden en afgebakende oeverzones. Men spreekt hier dan bijna altijd om zachte bestemmingen, en niet om bouwgronden.

De informatieplicht start al bij de publiciteit over het onroerend goed en wordt via een waterparagraaf opgenomen in de akte van het vastgoed. Bij gebieden die overstromingsgevoelig zijn kunnen kan het risico op wateroverlast hoger zijn. Om die reden gelden er dan ook specifieke bouwverplichtingen of – beperkingen.

EPC-informatie

Ook voor energievebruik zijn er heel specifieke richtlijnen die men moet volgen, namelijk in elke advertentie of bekendmaking van een woning moet onder meer de energiescore vermeld worden.

Kopers of -huurders kunnen met deze informatie afleiden hoe energiezuinig de woning is. Hoe lager de energiescore, hoe energiezuiniger de woning is. Die energiescore is het kengetal dat op het energieprestatiecertificaat (EPC) van de woning staat.

Er zijn voor EPC echter een aantal uitzonderingen zoals voor nieuwbouw: door de wettelijk toegelaten periode van maximaal zes maanden tussen datum van ingebruikname en het indienen van de EPB-aangifte, is het mogelijk dat een nieuwbouw te koop of te huur wordt aangeboden zonder dat het 'EPC' al beschikbaar is. In die periode is het dan ook niet mogelijk om het kengetal te publiceren in vastgoedadvertenties. In geval van controle zal men dus moeten aantonen dat het EPC bij de bouw nog niet beschikbaar is.

Wat moet je dan juist allemaal vermelden?

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zegt dat wie verkoopt of verhuurt in deze gemeenten of steden, zeker het volgende moet meedelen in de publiciteit en de verkoopovereenkomst. Het eerste dat u moet nakijken is of er voor het pand in kwestie een stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd. Indien dit het geval is, dan kijken u best wat volgens het plannenregister de meeste recente stedenbouwkundige bestemming van het goed is.

Op juridische gebied moet men controleren of er al reeds een dagvaarding werd uitgebracht en of er al dan niet een voorkooprecht geldt. Als laatste moet je controleren of er bij het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is of niet.

Stedenbouwkundige Vergunning
* Vergunning uitgereikt
* Geen vergunning uitgereikt

Stedenbouwkundige Bestemming
* Woongebied
* oongebied met landelijk karakter
* Woongebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde
* Woonpark
* Woonuitbreidingsgebied
* Industriegebied
* Industriegebied voor ambachtelijke bedrijven of voor kleine/ middelgrote ondernemingen
* Gebied voor dagrecreatie
* Gebied voor verblijfsrecreatie
* Agrarisch gebied
* Landschappelijk waardevol agrarisch gebied
* Bosgebied
* Natuurgebied
* Natuurreservaat
* Parkgebied

Dagvaardingen
* Dagvaarding uitgebracht
* Geen dagvaarding uitgebracht

Voorkooprecht
* Voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig
* Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

Verkavelingsvergunning
* Verkavelingsvergunning
* Geen verkavelingsvergunning

Het is dus belangrijk dat u alle bovenvermelde elementen (5 in totaal) aanwezig hebt in uw vastgoedadvertenties.

Let op: Het volstaat niet om bijvoorbeeld 2 van de 5 te vermelden. Wanneer bepaalde informatie onbekend is, dan kan u nog steeds gebruik maken van de zin 'Niet van toepassing' of een schuine streep plaatsen.

Het is dus aanbevolen om uw website te controleren of dit het geval is en dat u de juiste benaming gebruikt voor de informatieplicht. Sommige websites en softwarehuizen hanteren een eigen benaming betreft de ruimtelijke ordening, maar zorgt voor verwarring zowel bij de consument als de verkopende partij. Controleer dus of u de juiste woorden gebruikt zoals omschreven op de website van de Vlaamse overheid, ruimtelijke ordening.

Voor wateroverstromiggevoelige gebieden moeten de vastgoedadvertenties één van het volgende bevatten:

* Effectief overstromingsgevoelig
* Mogelijk overstromingsgevoelig
* Afgebakend overstromingsgebied/afgebakende oeverzone

Let op: Afhankelijk van het type publiciteit moet de informatie voluit geschreven worden en moet je het symbool voor overstromingsgevoelig gebied gebruiken.

Voor de EPC moet je dan weer andere richtlijnen volgen, specifiek moet het kengetal van de Energiescore van het energieprestatiecertificaat (EPC), uitgedrukt zijn in kWh/m² samen met het adres van de woning (mét huisnummer/busnummer). Men kan ook opteren om gewoon de Unieke Code (UC) van het EPC te publiceren. Men kan deze zelf afkorten, bijvoorbeeld voor het certificaatnummer 20081474-0000000247-00089641, is de unieke code het getal achter de nullen in het tweede groepje cijfers: UC 247.

Bij een nieuwbouw (met bouwaanvraag vanaf 2006) moet in de vastgoedadvertentie ook nog het E-peil van de woning vermeld worden. Dat E-peil geeft weer of de woning voldoet aan de eisen van de energieprestatieregelgeving voor nieuwbouw. In Wallonie is de regelgeving gelijkaardig, maar maakt men gebruik van een andere benaming, namelijk het PEB.

Kortom, bij een vastgoedadvertentie zorg je dus dat minimum het volgende aanwezig is:

* EPC Waarde: Getal in kWh/m²
* EPC Certificaat: Volledig of afkorte unieke code

Wat als je de informatieplicht niet naleeft?

Het agentschap Inspectie RWO (Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend erfgoed) controleert regelmatig of de informatieplicht wordt nageleefd door vastgoedadvertenties op bepaalde periodes te screenen.

Als professionele vastgoedmakelaar ben je dus gebonden aan deze informatieplicht, en moet je dus op de hoogte zijn en blijven van de meest recente ontwikkelingen. Zo voorkom je dat er een mogelijke klacht binnenkomt van een bezoeker die de inspectie of het beroepinstituut van vastgoedmakelaars aanschrijft.

Wat als je als vastgoedmakelaar de informatieplicht naleeft en toch nog klachten binnenkrijgt?

Soms gebeurt het dat je klacht krijgt terwijl je de informatieplicht wel degelijk goed naleeft. Feit is dat veel gebruikers van vastgoed zoekertjes sites niet goed op de hoogte zijn wanneer de informatieplicht van toepassing is en wanneer niet. Zo heb je bijvoorbeeld kans op een mogelijke klacht bij het ontbreken van de EPC waarde van een nieuwbouw zoekertje, terwijl hier een uitzondering op bestaat.

Een preventieve methode om de informatieplicht niet over het hoofd te zien, is om de informatieplicht verplicht te maken voor vastgoed zoekertjes in een bepaalde omgeving. Je kan dus bijvoorbeeld aan jouw website beheerder vragen om zoekertjes alleen maar zichtbaar te maken op jouw website wanneer deze voldoen aan alle vereisten.

Voor valse klachten, kan je als vastgoedmakelaar weinig preventief doen om deze te voorkomen. Indien een bepaalde instantie je hierover aanspreekt, dan is het belangrijker om in dit geval te kunnen aantonen dat je wel degelijk regelmatig controles voert om de informatieplicht na te leven. Dit kan je dus doen door regelmatig je eigen advertenties te controleren en deze controle effectief ook documenteren. Gebruikelijk kan je dit vragen aan een kantoormedewerker om de zoekertjes op een regelmatig tijdstip te controleren.

De boodschap is dus dat je deze regelmatigheid van controles schriftelijk vastlegt. Zo kan je bij een toekomstige valse klacht aantonen dat je regelmatig de informatieplicht nakijkt en tracht na te leven voor de woning(en) die je in portefueille hebt.

Daarnaast zullen officiele instanties in de meeste gevallen de klacht seponeren wanneer er duidelijk sprake is van een valse klacht met valse gegevens.

Conclusie

De informatieplicht is dus een heel belangrijk onderdeel, dit om de consument te beschermen en te informeren. Zowel vastgoedmakelaars, notarissen als particulieren die een woning aanbieden moeten deze wetgeving respecteren.

Als particulier overweegt u dus best de zogezegde besparingen wanneer u op eigen houtje tracht te verkopen… immers u riskeert altijd aangesproken te worden door instanties met de kans op een boete indien uw advertentie niet volgens de wettelijke richtlijnen is opgemaakt.

Vastgoedmakelaars hebben expertise en zijn professioneel opgeleid inzake informatieplicht, zowel ruimtelijke orderening, watertoets en het EPC en zijn bovendien verzekerd voor fouten.

Overweeg dus om beroep te doen op een erkende vastgoedmakelaar om uw online zoekertje zo goed mogelijk te publiceren, dit rekening houdend met de wetgeving rond informatieplicht.

Op zoek naar een betrouwbare makelaar in uw regio?

Klik hier voor een lijst van erkende IMMOSCOOP makelaars.

menu
menu